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租耕地沒有耕作 可不可主張優先承買權? 列印
作者是 東方報   
週二, 25 七月 2017 07:41

撰文/湯文章(地院民庭庭長)

整理/記者阮文彬

一、案例:

小強向小華租了一塊地,土地登記簿謄本上使用分區記載為山坡地保育區、使用地類別記載為農牧用地但小強查上訴卻拿來作為木材加工廠使用,並在土地上搭建辦公室、住宅、鐵皮涼棚,還堆置有大量木材。後來小華將該地賣給小明,小強卻向法院提起訴訟主張他有優先承買權,有無理由?

二、解析:

按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地;以自任耕作為目的,約定支付地租,使用他人之農地者,為耕地租用;前項所稱耕作,包括漁牧,農業發展條例第3條第11款、土地法第106條第1項、第2項定有明文。次按出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權,土地法第107條第1項固有明文,而依條文規定之順序可知,限於第106條所指之耕地承租人始有優先承買權。又按所謂耕地租賃,係以支付地租而耕作他人之農地為要件,所稱之耕作,其目的應在於定期(按季、按年)收穫,以施人工於他人之土地上栽培農作物而言。土地法第104條第1項及第107條第1項,關於基地或耕地承租人之優先承買權,即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權,須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件,故提起此項訴訟之原告,應先證明其基地或耕地之租賃關係存在,而始有買賣契約訂立請求權之可言(最高法院44年台上字第700號判例)。而土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權,係為扶植自耕農而設,故承租人優先承買權之行使,應以其確有租佃關係存在,且該承租土地係屬耕地,俾承租人優先承買耕地後,能成為自耕農者,始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨,是以耕地出賣時,承租人有依同樣條件優先承買之權,應以承租人承租耕地,從事種植農作物或為放養漁牧等耕作,始得主張之,若承租人承租耕地非為耕作之目的,或根本未實際從事耕作者,即無主張土地法第107條之優先承買權。甚且,農業發展條例第3條第14款、第20條第1項規定「農業用地租賃指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者」、「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依本條例之規定,不適用耕地三七五減租條例之規定;本條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定」。所以,農業發展條例之「農業用地租賃」限於「經營農業使用」,所以沒有實際從事農業之耕作,就與土地法第107條扶植自耕農之立法目的不符。

至於可否可以類推適用土地法第107條?「類推適用」係用以填補「法律漏洞」,而「法律漏洞」係指法律依其內在目的及計畫規範,應有所規定而立法者漏未規定之情形,並應與「立法政策考量」嚴格區分,是若立法者基於政策考量而未設規定,即非法律漏洞(見王澤鑑著《民法總則》,第68頁至第69頁,2008年3月增訂版,自版),亦非司法機關超越立法者之權限從事法之續造,依「類推適用」或「目的性之擴張」所得補充,以維法治國家權力分立之體制,並免造成法秩序之紊亂(最高法院103年度台上字第586號判決)。土地法第107條係為扶植自耕農所設,立者者並於土地法第106條將耕地租用嚴格限制為「自任耕作、漁牧」,有意排除未自任耕作者之優先承買權,此乃係立法政策之考量而非法律漏洞,並無類推適用土地法第107條之餘地。