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房客欠租跑路,怎麼收回房屋? 列印
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週一, 09 十月 2017 09:36

撰文:李殷財律師(劍無鋒律師事務所) 整理:記者阮文彬‧江思婷

案例

阿珍在市區租了店面經營服飾店,因為時下年輕人喜歡從網路上購物,阿珍的生意一直沒有起色,連租金都繳不起了,總共積欠房東30萬元的租金,後來甚至連債權人也直接到店裡來催討債務,阿珍實在經營不下去了,於是有一天晚上連夜搬走。

房東看到阿珍跑路了,不只房租沒繳,還留了一大堆的雜物沒有清理,房東打電話給阿珍,沒想到電話早就斷訊,寄存證信函到阿珍所留的通訊地點,也被郵局以「查無此人」退件。房東看阿珍跑路後,房子空置到現在已經快1年了,不處理也不行,只好找來搬家公司將裡面的雜物清除,再重新出租給別人。

1年後,阿珍突然回來找房東,阿珍質問房東:「你怎麼可以沒有通知我,就把我店裡的東西搬空了,你知道我裡面還有藏現金100萬元,而且我媽媽過世時,還留給我50兩的黃金,這些東西呢?請你還我。」

房東說:「根本沒有這些東西,我們在清理屋子裡的時候,裡面只有一些垃圾跟雜物,並沒有現金,更沒有黃金。」阿珍說:「我不管,你要還我這些東西,不然我就告你竊盜、侵占」。阿珍隨後就真的去地檢署按鈴申告,房東會構成犯罪嗎?

◎解析

房客欠租跑路的情形很常見,房東到底要怎樣收回房屋呢?正常的處理方式就是先終止租約,並到法院告房客,請求返還房屋,並順便請求積欠的租金,以及租約到期後房客占用房屋的不當得利。可是一般民眾很不想上法院,因為一上法院通常要拖很久,才能要回房屋。所以,大部分民眾都會「便宜行事」,直接找人清除房客的東西。這兩種方式各有優缺點:(一)上法院的優點是「不怕被房客告,因為有法官的背書」,缺點是:「拖很久」。(二)私下解決的優點是:「快速解決」,缺點是:「容易被房客告」。

回到本案:不管房東被告竊盜或侵占,應該都不容易成罪,為什麼呢?主要理由有3個:

(一)第一個經驗法則:阿珍都被債主逼到走投無路了,如果阿珍還有100萬元、黃金50兩,早就拿來用了,怎麼可能留到現在。更何況,就算真的要跑路,第一件事一定是拿走值錢的東西,怎麼可能留100萬的現金、50兩的黃金。

(二)阿珍也必須要證明屋子裡真的有100萬元現金、50兩黃金的存在,這一點也很困難。

(三)書局賣的制式租賃契約,或網路下載的租賃契約中都有一條:房客租約到期後應交還房屋,如果有留在屋內的東西,一律視為廢棄物,任由房東處置。因此,房東也是以這一條清除雜物,所以,不會構成竊盜或侵占。

 

其實在房客跑路的情況下,房東上法院去告她,通常房客也不會出庭抗辯,這時候,我們可以要求法院「一造辯論」,也就是由我們陳述後就直接下判決,所以時間上也不會拖很久,慎重行事還是比較好一些。