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花蓮是一處充滿「傳媒傳奇」的山城,實際居住人口不到卅萬,產業經濟及文化藝術相對的貧瘠、落後,但是地方媒體竟如此的「蓬勃發展」!因此在花蓮地方媒體充斥的當下,《東方報》將繼續走自己的正路,並堅持扮演社會的良知良心。(社長 林裕勳)

東方報

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時效完成後 預告登記是否仍然有效? 列印
作者是 user   
週二, 19 十二月 2017 08:15

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、案例:

小青於90年1月1日向小華買受土地乙筆,雙方就小青對於該筆土地的移轉登記請求權向地政機關辦畢預告登記,詎小華於95年1月1日將系爭土地賣給小明,並辦妥過戶登記,嗣小青於106年1月1日請求小華移轉登記系爭土地,小華抗辯:系爭土地已移轉予第三人小明,且小青的移轉登記請求權已罹於時效,故請求無理由。小青則主張:小華違反預告登記效力,故其移轉系爭土地予小明之行為無效,其仍有移轉登記請求權。

二、解析:

所謂預告登記,係指請求權人預為保全對於他人土地權利之移轉、消滅或其內容或次序變更或附條件或期限為標的之請求權,經登記名義人同意所為之登記,以阻止土地登記名義人對其土地權利有妨礙保全請求權之處分,而達保障債權人之權益。由於承買人(請求權人)辦理預告登記後,出賣人如欲將買賣標的物再行出賣與第三人,因其處分行為與預告登記所欲保全之移轉請求權有所妨礙,惟因預告登記,係基於私法行為,僅有保全請求權之效力,並無創設力,故出賣人除繼承、法院判決及強制執行等原因外,依土地法第79條之1規定,即屬無效,無從將買賣標的物再行移轉與他人,故預告登記在不動產買賣上具有防止一地(屋)多賣之功用,而達保障不動產交易安全之目的。

預告登記有限制權利人對土地權利之處分權之效力,土地一經為預告登記,在於預告登記未塗銷前,登記名義人對不動產物權所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效,學說見解係採取「處分相對無效原則」,不採禁止處分或禁止登記原則,故登記義務人將不動產再行讓與第三人,或為第三人設定其他物權,並聲請辦理登記時,地政機關應予受理,不得拒絕。此時第三人雖得以其登記對抗任何人,但不得對抗預告登記權利人,對預告登記權利人而言,登記義務人仍為所有人,故預告登記權利人仍得請求登記義務人移轉其所有權。

至於債權請求權已罹於時效而消滅時,預告登記義務人得否請求塗銷預告登記?

實務見解認為「按消滅時效完成之效力,固發生拒絕給付之抗辯權,惟債務人為抗辯後,消滅者為請求權而非權利本身,依此可知,債務人得主動提出以消滅時效已完成,拒絕清償債務之抗辯權利,債務人為抗辯後,請求權即為消滅;預告登記旨既在保全債權請求權之行使,如該債權請求權已消滅或確定不發生時,該預告登記亦已失其依據,應予塗銷。」(最高法院100年台上字第608號民事判決),亦即消滅時效完成,將發生拒絕給付之抗辯權,預告登記旨既在保全債權請求權之行使,如該債權請求權已消滅或確定不發生時,則該預告登記亦已失其依據。從而,系爭土地買賣已辦理所有權移轉登記請求權預告登記,小華違反預告登記將系爭土地出賣予小明,對小青不生效力,小青仍得請求小華移轉系爭土地所有權。惟因該所有權移轉登記請求權已罹15年消滅時效請求權期間,故該預告登記已失其依據,小華據此行使抗辯權,為有理由。