關閉

媒體本是中道力量、社會的良知良心,也是公眾的守護者。《東方報》自九十六年八月一日創刊迄今(前身東方快報),六十多位員工在自己的工作崗位上兢兢業業,只為守護花蓮這塊美麗的土地和善良的人民。尤其《東方報》為善盡社會公器責任,發揚人性光明面,堅持不刊登害人的「地下錢莊廣告」、「六合彩賭博廣告」 及「色情廣告」。 
「雖小道,必有可觀者焉。」《東方報》是花蓮地區一家屬於「社區性」的報紙媒體,每日以八個大版刊登花蓮縣及十三個鄉鎮市的新聞,豐富的、完整的、深度的將全縣新聞呈現出來。而本人也特別要求《東方報》編、採同仁務必秉持「四不原則」∣「不捲入」、「不介入」的採訪和報導心態,提供讀者一個「不加工」、「不加料」的新聞議題,希望提供閱讀公眾一個純淨的新聞報導。  
花蓮是一處充滿「傳媒傳奇」的山城,實際居住人口不到卅萬,產業經濟及文化藝術相對的貧瘠、落後,但是地方媒體竟如此的「蓬勃發展」!因此在花蓮地方媒體充斥的當下,《東方報》將繼續走自己的正路,並堅持扮演社會的良知良心。(社長 林裕勳)

東方報

地址:花蓮縣花蓮市富吉路99號 電話:03-8561858

關於東方報
買賣不破租賃原則租賃契約是否要登記? 列印
作者是 user   
週二, 16 一月 2018 08:10

撰文/湯文章(花蓮地院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

案例:

甲向乙租了一棟房屋,該房屋是違建,但該房屋事實上是丙所有而賣給乙,丙嗣後將該屋出售予丁。丁請求甲返還房屋,甲抗辯:「係向乙租屋,乙既然是所有權人,當然可以出租。若認為乙不是所有權人,丙既然把房屋賣給乙,只是無法辦理過戶,解釋上也可以認為乙是得丙同意而出租,丁既然是從丙處買受該房屋,即有買賣不破租賃原則之適用,所以租賃對丁繼續存在。」丁則主張:「丙並未告訴他房屋有出售及出租情事,故甲、乙間的租賃契約對其無效」等語。丁的主張有無理由?

解析:

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。此稱為「買賣不破租賃原則」。此原則適用上有:出租人必須為租賃物之有權人、承租人現實占有租賃物中,以及出租人於租賃物交付後將租賃物所有權移轉給第三人等要件。

若出租人並非租賃物之所有權人,實務見解認為「民法第425條規定之適用,固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件,然第三人如得所有人同意而為出租時,仍得類推適用該條之規定。」(最高法院84年台上字第163號判例),至於將租賃物所有權移轉給第三人,在我國因不動產移轉以登記為生效要件(在外國立法例,買賣不破租賃原則有僅就不動產租賃為規定,例如:德國、法國、日本等國民法和瑞士債務法。亦有不分動產租賃與不動產租賃而統一為規定。

例如:大陸《合同法》第229條),因違章建築無法辦理保存登記,實務見解認為只能移轉事實上處分權,所以「民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則,應以所有權移轉業已生效為其要件。

不動產所有權依法律行為移轉者,非經登記,不生效力,原審既認定系爭房屋未為保存登記,縱令屬於郭某所有,於出租後贈與被上訴人,無從辦理所有權移轉登記,自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權,應無民法第425條規定之適用。」(最高法院69年台上第720號判例)。換言之,未辦保存登記之房屋,因無法辦理所有權移轉登記,自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。

因此,本件丙、乙間的違章建築買賣契約因為無法辦理所有權移轉登記,縱然將乙之出租行為解釋為經丙同意,但乙係將出租違建予甲,故無買賣不破租賃原則之適用。

法律解釋上雖然如此,但對甲而言似乎並不公平。僅以違章建築買賣契約無法辦理所有權移轉登記,所以無買賣不破租賃原則適用,僅係概念法學之解釋。實務見解既已創設「讓與事實上處分權」之概念 ,即應將「讓與事實上處分權」與讓與所有權同視。所以,真正的問題出在租賃契約並未登記。

買賣不破租賃原則當初是為了保護居住人的利益而創設了。隨著經濟的發展,當初的立法理由已經日漸弱化,特別是大量商業租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護承租人利益的同時,如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。《上海市房屋租賃條例》第15條第2款規定「房屋租賃合同未經登記備案的,不得對抗第三人。」即當租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的,法律後果不能由買受人承擔,承租人即不能以買賣不破租賃為由,對抗買受人。

但若租賃合已辦理登記,則可對抗買受人。我國法並未要求租賃要辦理登記,所以不能對抗買受人似屬公平。但若租賃契約能夠登記,則買受人僅須花費極少的成本,即可得知買賣標的物現況,而可被認為明知或可得而知的惡意狀態,不值得保護,則租賃契約對其繼續存在,當然較為公平。