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共有人和承租人 誰有優先承買權? 列印
作者是 user   
週二, 23 一月 2018 08:07

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、 案例:

甲、乙共有一塊土地,應有部分各為20%與80%,甲於該塊土地上有房屋一棟出租予丙使用。

嗣乙欲將全部土地出售予丁,甲出面主張其為土地之共有人有優先購買權,丙亦主張其為房屋之承租人有優先購買權。請問何人才真正有優先購買土地的權利?

二、解析:

依土地法第34條之1第1項、第2項、第4項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之」、「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」另依地法第104條規定「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」

一般通說認為前者僅具有債權效力,後者有物權效力,因當基地用益權人之優先承買權與共有人之優先承買權競合,由於物權之效力強於債權,故實務上咸認基地用益權人之優先承買權效力優於共有人之優先承買權(最高法院67年台上字第2062號判決、68年台上字第1147號判決)。

另實務見解亦認為土地法第34條之1第2項「共有人出賣其應有部分時」包括同條第1項出賣全部土地予第二人之情形(最高法院78年度第12次民事庭會議決議)。

又土地法第104條僅規定基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權,並未限制承租人對於共有之基地必須共有人全部出售時始得主張優先購買之權,所以,部分共有人出賣基地應有部分時,亦有適用(最高法院於68年度第5次民事庭會議)。

上述實務見解的理論基礎建構在物權效力優先於債權效力上,此乃因物權有優先、排他的特性。然而,此種理論是否有理,不無疑問。畢竟,現行法制上債權效力未必劣於物權,例如:土地增值稅捐債權(稅捐稽徵法第6條第2項)、船舶優先權(海商法第24條第2項),均優先於物權。所以,物權效力優先於債權效力應該只是立法政策的選擇。

站在法律經濟分析的觀點,應該以最小的成本獲致最大的效益,才符合效率。共有制度及房地所有權分離的制度,在土地及房屋開發利用上,會增加許多協商成本、訴訟成本,妨礙土地及房屋的利用,基本上不符合效率,減少共有關係存在,或讓房地所有權趨於一致,可使土地及房屋的利用趨於便利,才能獲致最大的經濟效益。

在此見解下,共有人優先購買權有減少土地共有狀態的功能,符合效率。因此,若共有人僅僅出賣其應有部分,承認承租人有優先購買權仍然無法消滅或減少共有關係,承租人(此時已成為共有人)仍應就房屋之利用土地,與其他共有人協商,因此,不需要承認承租人有優先購買權。

但若如題示情形,共有人出賣全部土地,承認承租人有優先購買權會讓土地與房屋的利用趨於一致,有利於經濟效益的提昇,且可使房地利用發揮「財富極大化」的效益,符合效率。