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共有人有數人同時行使優先購買權時 怎麼處理? 列印
作者是 user   
週二, 06 二月 2018 08:29

撰文/湯文章(花蓮地院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、案例:

甲、乙、丙、丁、戊等五人共有一筆土地,應有部分各五分之一,甲、乙、丙等三人決議要出售該筆土地給A,丁、戊表示不同意,甲、乙、丙等三人乃通知丁、戊行使優先購買權,丁先表示願意以甲、乙、丙等三人出售予A的同一價格購買系爭土地,戊隨後幾日亦表示願意以甲、乙、丙等三人出售予A的同一價格購買系爭土地。請問:何人才有優先購買權?

二、解析:

依土地法第34條之1第1項、第2項、第4項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之」、「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」,但若共有人有數人同時行使優先購買權時,該怎麼處理?土地法並無明文規定。理論上有幾種解決方式:

(一)由出賣人決定

共有人欲出賣其應有部分時,其他共有人通常是出賣人第一個可能想到的買受人,而出賣人對於主張先買權的其他共有人往往知之甚稔,故在有數位他共有人主張優先買權時,數位他共有人在出賣人心目中的履約能力、履約意願仍有差異,基於私法自治及契約自由原則,不宜剝奪出賣人自其中選擇締約相對人的自由,以免增加買受人債務不履行的可能性。

(二)由最先出價者取得優先購買權

既然法律規定是以「同一價格」決定優先承買權,則最先出價者若已經符合同一價格,自應由其應買。

(三)法律直接規定以抽籤方式決定

內政部2014年土地法第34條之4第2項後段規定:「有數人表示優先承買時,以抽籤定之。」

(四)按共有人原先的持分比例

現行土地法第34條之1執行要點第10點第10款規定:「共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。」內政部2015年土地法第34條之3修正草案第4項規定:「共有人於第二項期限內未表示優先購買者,其優先權視為放棄;有數人表示優先購買時,按應有部分比例定之。但另有約定者,從其約定。」

(五)基於私法自治原則,主張先買權的數人得協議定之。如主張先買者合意「由其中一人或數人優先承買」或「抽籤」或「互為競價」或以其他方法定之,不論標的物最後是由願意優先承買的一人單獨所有或由數人共有,均無不可。

(六)由願意優先承買的數人再次競價,因為透過競價而出價最高者,無論其應有部分多或少,基本上表示標的物對其有最大之效用。

 

上述各說各有利弊,實務見解亦不一。若考量優先承買權的性質為形成權,即應由最先出價者應買。惟若依私法自治及契約自由原則,則應尊重出賣人之選擇締約對象的自由。若從效率的角度來看,願意出價最高者,表示該物對其最有價值,其能使之發揮最大的效用,則應採由願意優先承買的數人再次競價,才決定由誰應買。總之,基本立場不同,結課就會不同。至於以抽籤方式決定,過於僥倖,按共有人原先的持分比例持有,仍舊維持共有關係,有違優先承買權之設立意旨。由主張先買權的數人另行協議定之,仍有無法達成協議時增加的訴訟成本,這三種見解基本上並不可採。