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付款中間人(Escrow)制度 列印
作者是 user   
週二, 06 三月 2018 07:41

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、案例:

甲先把房子賣給乙,未辦理過戶前,又把房子賣給丙,並辦理過戶給丙。依台灣目前的法律度,丙取得所有權,乙只能向甲請求違約賠償,或是在丙惡意時行使撤銷甲、丙間的買賣契約。但在法律制度上,有無其他方法,防止甲一物二賣?

二、解析:

買賣契約成立後,有時出賣人移轉產權後,卻拿不到買賣價,有時買受人支付價金後,卻拿不到產權,為了確保在不動產交易中,買賣雙方都能履行其權利義務,當不動產權利移轉登記予買受人後,出賣人能夠取得價金,故有設置公正獨立(independent)第三人,在不動產買賣中為買受人保管價金、為出賣人保管其產權之相關文件、契據及單據,在買賣雙方之契約條件達成時,交付託管的價金及相關產權文件給交易雙方的必要,這個第三人在英美法上叫作Escrow制度,台灣大多譯為「付款中間人」制度。

Escrow制度的運作,實際上是契書(deed)的轉交付,轉交付的成立,首先須由出賣人簽署了所有權轉讓契書,其次,出賣人須將契書交付給負有轉交義務的第三人(即轉交人,通常由銀行充任),此為契書的第一次交付。嗣一定事件發生或一定條件成就時(通常是買受人向轉交人交付應當支付的全部價款,或者履行其他義務),轉交人依出賣人之指示,將契約書交付給買受人,此為契約書的第二次交付,不動產物權變動過程才完成。

契書第一次交付的法律效力,包括:(一)出賣人在契書交付後,除非有買受人拒絕支付價金或價金支付不能等情形,不得任意將契書撤回。所以,只要買受人完成給付價金的義務或完成其他合約約定的義務,買受人必然取得所有權。(二)契書交付後,買賣標的物的所有權並不發生轉移,仍然為出賣人所持有。一旦買受人未履行義務或未成就條件,出賣人將重新回復對所有權契書的控制。至於契書第二次交付的法律效力

,是所有權的轉移。轉交人一旦完成契書第二次交付,出賣人即喪失所有權。

惟在下列另外情形雖未完成第二次交付,仍可認定所有權已經發生轉移。(一)買受人已向轉交人支付價金或成就其它條件已經,儘管轉交人尚未將契書轉交給買受人,只要有事實能夠證明出賣人有將契書交付給買受人的主觀目的,也不影響所有權的轉移。買受人實際占有契書對其享有標的物所有權具有證據效力,而且只有借助占有的契書才可以向登記機關進行所有權登記。(二)契書的第一次交付後,又發生中間處分行為,只要有損於買受人的利益的行為,所有權轉移的效力溯及契書第一次交付之時,以保全買受人所有權的順位。(三)在買受人支付全部價金之前,轉交人錯誤地將契書轉交給買受人,買受人即便在登記機關進行所有權登記,所有權仍不發生轉移。即便買受人已經將土地出賣給善意的次買受人,出賣人仍然可以契書轉交付無效對抗善意的次買受人,依據登記法主張權利的善意次買受人不受法律保護。

Escrow制度對不動產一物二賣有防範及救濟的功能。目前台灣沒有這種制度,僅有銀行辦理的「不動產買賣價金信託」制度,及建築經理公司為買賣雙方進行的「成屋履約保證」制度。前者係不動產買賣雙方與銀行共通簽訂信託契約,由銀行擔任受託人,而買賣雙方約定在買賣交易完成前,買受人依約將應交付之價金

 

存入以銀行為受託人名義開立的信託專戶,在信託存續期間,銀行依買賣雙方簽訂的信託契約內容或共同出具的指示書處理信託事務,並於產權過戶至買受人名下時,買賣雙方再共同指示受託人將信託專戶內之買賣價金支付予出賣人,以保障買賣雙方交易安全。後者係指保證人依據保證契約的內容對買賣雙方提供保證,目前國內的成屋履約保證僅能保障買賣房屋的價金安全,並不能保障房屋產權的完整。二者性質不同,目前實際運作上「不動產買賣價金信託」制度比較盛行。但畢竟跟Escrow制度還有差別,所以,有必要考慮引進Escrow制度之必要。