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不動產登記行為的法律性質? 列印
作者是 user   
週二, 20 三月 2018 07:45

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、案例:

甲向乙買受一筆土地,嗣向地政機關辦理登記,因登記人員疏失,將買受人甲登記為丙,丙得知後即刻將該筆土地出賣予丁,並辦畢過戶登記。嗣甲發現地政機關登記錯誤,甲應該如何主張權利?

二、解析:

不動產物權之變動,非經登記不生效力,而登記又係向隸屬於行政機關的地政事務所為之,因而引發該登記行為究係私法行為亦或公法行為的爭議。主張不動產登記是民事行為說(私法行為說)者認為,不動產登記主要表現為權利確認功能和公示功能,其目的是為了確保不動產權利人的合法物權,以及保護交易的安全所設計出來的法律制度,登記與交付是物權變動的公示方法,也是民法物權法的重要內容,動產的交付既然是典型的民事行為,不動產登記也是一種民事行為。況且,登記係由當事人提出申請,並非行政機關的固有權力,故登記請求權屬於私權,登記行為是產生私法效果的行為。主張不動產登記是行政行為說(公法行為說)者認為,從登記行為來看,不動產登記屬於行政機關所實施的行政行為。不動產物權雖屬私權,但由於不動產物權在社會生活中具有重要性的基礎性地位和作用,僅僅依靠當事人的意思自治尚不足以有效維護不動產物權的占有秩序和交易安全,因此,須由國家公權力介入其間對物權的設立和變動進行認可。

不動產登記性質的定性究竟為私法行為或公法行為,直接涉及到登記行為的法律規範,以及登記錯誤的法律救濟途徑。採公法行為說,登記行為即屬於行政處分,若否准登記即應提起行政訴訟救濟,若因登記錯誤致受有損害,則應請求國家賠償。採私法行為說,登記行為為契約行為,若否准登記僅能依民事訴訟規定起訴請求准予登記,若因登記錯誤致受有損害,則應民法侵權行為規定請求賠償。現行土地法、土地登記規則有關登記程序之准許、補正、否准等程序,都屬於行政程序,若有不服係依訴願法、行政訴訟法規定救濟。有關於登記錯誤、遺漏之損害賠償,則係國家賠償法規定求償,故就行法來看,似認為不動產登記行為屬於公法行為。

 

但從不動產登記的功能來看,依據物權法的規定,不動產登記是不動產物權的公示方式,其目的在於將不動產物權及其變動公之於眾,以維護交易的安全;從不動產登記的效力來看,不動產登記所具有的權利移轉效力、權利推定效力和善意取得效力,這些效力均為物權法所直接規定,並非來自於登記公權力的運用結果;從引起物權發生變動的原因來看,不動產物權變動雖以登記為生效要件,但物權變動的發生係當事人意思自治的結果,並非登記機關之具體行政行為所產生的效力。就以德國土地登記得法為例,登記機關辦理不動產登記必須符合下列三項原則:其一、申請原則,即除非法律另有特殊規定,非經申請,登記機關不得辦理不動產登記;其二、同意原則,即登記機關辦理不動產登記,須取得權利被涉及者的書面登記同意;其三、在先已登記原則,即做出登記同意的權利被涉及者必須已經登記在不動產登記簿。換言之,原則上登記機關不能依職權辦理不動產登記,因此,登記機關辦理不動產登記,必須依當事人處分原則和當事人進行原則進行,否則就可能導致公權力通過不動產登記對私權和進行干預。所以,不動產登記在本質上應該是私法行為。