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屋簷、雨遮應否辦理登記? 列印
作者是 user   
週二, 27 三月 2018 07:56

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、案例:

甲向乙買受一棟公寓,總坪數為40坪,每坪售價20萬元,總價800萬元。但甲看建物登記簿謄本,發現室內坪數只有32坪,其餘8坪為共有部分,該8坪的使用用途,為樓梯間、電梯間、電器設備等空間。但室內坪數32坪竟然包括「陽臺」、「屋簷」及「雨遮」。扣掉這些空間,室內空間竟只有29坪。甲認為「陽臺」至少還可以使用。「屋簷」及「雨遮」根本是給鳥築巢用的,根本無法使用,竟要算入坪數計價,非常不合理。甲的質疑,是否合理?

二、解析:

區分所有建物之測量登記,可區分為主建物、附屬建物及共有部分,依地籍測量實施規則第273條第3款

規定「前二款之建物,除實施建築管理前建造者外,其竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨遮等突出部分者,以其外緣為界,並以附屬建物辦理測量。」可知所謂「附屬建物」係指附著於建物牆面外之突出部分,如陽台、雨遮或屋簷等。惟在此定義下之「附屬建物」,並不以在利用上有從屬關係為必要。

由於陽臺、屋簷、雨遮等沒有實際效益,灌入買賣坪數,售價甚至與室內建物的價格相同,引發許多交

易糾紛。2009年,監察院認為內政部在「建物虛坪灌水」問題上放任不管,怠惰修法,增加消費者負擔,因此對內政部提出糾正。內政部原擬打算全面取消雨遮登記內政部原擬打算全面取消雨遮登記,但後來僅修法「可登記坪數、但不得計價」,但因只適用於預售屋,與成屋的計價方式不同,容易產生混淆,甚至造成投資客在預售時買入,等成屋後再行賣出,便可將雨遮計價出售,賺取數坪差價,造成市場投機亂象,衍生交易糾紛。

民法2009年1月23日修正第799條第1項規定「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」明定就「專有部分」有單獨所有權,且就該建築物及其「附屬物」之共同部分為共有關係。同條第2項規定「專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」因此,區分所有建物,僅區分為「專有部分」與「共有部分」二種,其中得為區分所有權客體之專有部分者,除須具有使用之獨立性外,並以具有構造上之獨立性為必要,所謂「獨立性」,依學者見解須具備:(1)構造上之獨立性:即建築物經區分之特定部分,係以牆壁、樓板等建造物,與建築物之其他部分隔離(學說上稱為「遮斷性」或「外部阻隔性」),客觀上足以明確劃分其範圍,達適合為所有權支配客體獨立物之程度者。(2)使用上之獨立性:即建築物經區分後,該部分必須可作為一建築物單獨使用,與一般之建築物相同,有獨立之經濟效用。(3)須以所有權客體之型態表現於外部:即必須該建物作為區分所有權客體(即完成登記)現實化、具體化表現於外部,始足當之。更有論者提出須另具備「交易性」即完成登記後,可供獨立交易之客體。如展示用的建物,例如銷售房屋的樣品屋,即不得登記。

 

由於雨遮、陽台等,只是牆壁外之部分並不具備構造上之獨立性,且事實上也不可能單獨為交易之客體,且「屋簷或雨遮屬突出於建築物(區分所有建築物)牆壁外側之部分,本質上僅為物(建築物或專有部分)之成分,並非從物(附屬建物),故自不屬於得以附屬建物測繪於建築物(或區分所有建築物專有部分)範圍內之標的」。因此,屋簷及雨遮根本不是建物登記之標的。過去登記實務一直將屋簷及雨遮作為「附屬建物」登記,與民法規定並不相符。內政部於2016年12月22日通過「地籍測量實施規則」部分條文修正草案,自2018年1月1日起「屋簷」、「雨遮」不再辦理登記,為正確之立法。