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建築物專有部分的登記範圍,以何者為基準? 列印
作者是 user   
週二, 03 四月 2018 07:52

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者江思婷

一、案例:

甲為一棟公寓大廈的所有權人,甲房屋外牆的碰磚剝落,甲要求公寓大廈管理委員會修繕遭拒,乃向法院起訴,以管委會為被告請求修繕房屋外牆,甲之訴有無理由?

二、解析:

公寓大廈之區分所有,係指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權;所謂專有部分,係指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者;所謂共用部分,則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者(公寓大廈管理條例第3條第2、3、4款參照,另參民法第799條第1、2項)。

區分所有建物可分為共有(用)部分與專有部分,非專有部分即為共有部分,共有部分即不得為專有部分。因此,區分所有建物已辦理建物所有權第一次登記者,何部分為專有部分?何部分為共同使用部分?即應分辨清楚,俾於建物登記簿謄本之記載(土地登記規則第79條、第81條)。

學說上關於專有部分登記之範圍,學說見解有「牆壁說」、「牆面說」、「壁心說」、「折衷說」等四種。(1)牆壁說(共用部分說):此說認為,牆壁(指建築物外牆及專有部分相互間之共同壁)、地板及天花板(樓板)等境界部分,均屬於共用部分。易言之,專有部分僅限於牆壁、地板及天花板所圍繞之空間部分,從而具有「無物性」,僅剩下一個純粹空間的概念。

(2)牆面說:此說認為,專有部分之範圍及於牆壁、地板及天花板等境界構造物之表層粉刷部分,亦即境界構造物之表層部分屬於專有部分之範圍,至其餘部分均為區分所有人之共用部分。日本有關建物區分所有等之法?第14條第3項規定「前兩項之樓地板面積,依照牆壁或其他區畫內側線所圍城部分之水平投影面積。」即採取此說之見解。

(3)壁心說:此說認為,專有部分之範圍到達牆壁、地板及天花板等境界構造物中心線。易言之,牆壁縱面、地板及天花板橫面靠近專有部分之一半,均為專有部分之範圍,其餘一半則為共有或其他區分所有人專有部分之範圍。

(4)折衷說:此說認為,專有部分之範圍及於何處應依內外部關係分別以觀;在區分所有人間之「內部關係」,尤其是區分所有建築物之維持與管理之內部關係上,專有部分之範圍應僅及於牆壁、地板與天花板等境界構造物內面之外層粉刷部分。至於就與第三人之「外部關係」,例如專有部分之買賣、投保或納稅等是,專有部分之範圍應及於境界構造物之中心線。易言之,此說就專有部分之範圍在內部關係上採取「牆面說」,至於外部關係則採「壁心說」,此為我國學界通說。

公寓大廈之外牆,依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款之定義解釋,係指建築物外圍之牆壁而言。

惟公寓大廈管理條例第56條第1項前段規定:公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說;同條第3項亦規定:公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:(1)獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界;(2)建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界;(3)附屬建物以其外緣為界辦理登記;(4)有隔牆之共用牆壁,依第2款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。

 

依上揭現行法令之規定,可知我國現行法除二個區分所有建物間之共用牆壁,係以牆壁中心為界,辦理測繪登記外,就非隔間共用之建物外牆,則係以牆之外緣為界辦理測繪,並登記成為各區分所有權人專有部分之一部。則依「物權變動公示原則」,外牆顯非全體區分所有權人之共用部分甚明;另登記為各區分所有權人專有部分之外牆,自亦不能再成為全體區分所有權人共有,否則殊與「一物一權主義」及「物權排他性」等物權法上原理原則有違。因此,若建築外牆龜裂損壞,係專有部分所有人負有修繕義務,區分所有權管理委員會並無修繕義務。