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違章建築可否因時效取得所有權? 列印
作者是 user   
週二, 10 四月 2018 08:29

撰文:湯文章法官 整理:記者阮文彬‧江思婷

‧案例:

甲向乙租用違章建築乙棟,租期3年,3年期滿甲未續付租金,乙亦未請求甲搬遷。經過20年,乙才請求甲搬遷,甲主張已因時效取得該棟建物之所有權,有無理由?

‧解析:

本件所涉的基本問是違章建築可否因時效取得所有權?

學說見解有認為不能辦理登記的違章建築,不能依時效取得所有權。

有認為違章建築因為違反建築法規無從辦理登記,縱於取得時效完成後,亦不能請求登記為所有人。

所以,違章建築物並非取得時效之對象。

亦有認為實務見解既已創設違章建築得以移轉「事實上處分權」,且強制執行實務上亦肯認違章建築可作為執行之標的,俾保障債權人之權益,即無理由僅因違章建築無法辦理所有權登記,即否定其得作為取得時效之標的,致使違章建築占有人「有所有權之實,卻無所有權之名。」。

大法官釋字第107號解釋認為,已登記不動產之所有物返還請求權,無消滅時效之適用。換言之,未登記不動產之所有物返還請求權,則有消滅時效之適用。

違章建築屬於未登記之不動產,所以有所有物返還請求權罹於消滅時效適用。因此,真正所有人於違章建築物被占用逾十五年,向無權占有人請求返還時,無權占有人固可以罹於時效為由拒絕返還。但實務見解認為無權占有人不能主張因時效取得違章建築物之有權。

雖依學說見解,違章建築可作為取得時效之標的,但違章建築所占用之土地,除非有合法的法律關係,否則仍屬於無權占有。

此時違章建築之占用人可否主張依時效取得地上權?實務上早期採取較嚴格之態度,認為因時效而取得地上權登記請求權者,不過有此請求權而已,在未依法登記為地上權人以前,仍不得據以對抗土地所有人而認其非無權占有(最高法院69年度第5次民事庭會議決議),最高法院80年第2次民事庭會議決議後認為,占有人因時效而取得地上權登記請求權者,以已具備時效取得地上權之要件,向該管地政機關請求為地上權登記,如經地政機關受理,則受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件,為實體上裁判。因此,在土地所有人提起拆屋還地訴訟前,違章建築物土地占有人,如已具備地上權取得時效之要件,得向該管地政機關請求為地上權登記。

但畢竟能夠因時效取得地上權的個案少之又少,所以,在法律解釋上得否認為違章建築物所有人,有權使用基地?實務上認為,縱違章建築占有人對建物之占有,可適用消滅時效之規定,究無從否定其「無權占有」建物及基地之本質。

如謂建物所取得消滅時效之利益,可擴張及於已登記為他人所有之建物「基地」,進而排除他人本於基地所有權可得行使之物上請求權,不啻將其因時效利益取得「抗辯權」所生效果,即視為他人之「所有權」喪失(最高法院83年度第7次民事庭會議決議)。

 

但因時效取得違章建築之所有權,得否對基地所有權人主張有權占有?以便保障其基於取得時效所取之違章建築之所有權,學者建議,在法律上似可類推適用民法第425條之1規定,雖然二者所定之要件未盡相符,如有「讓與」與「時效取得」、「建物」與「房屋」之不同,但如不肯認可類推適用民法第425條之1規定,即不足保障違章建築物時效取得人之權益。