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不動產占有 有無公示效力─類推適用買賣不破租賃原則? 列印
作者是 user   
週二, 17 四月 2018 09:08

撰文/湯文章(花蓮地院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、案例:

甲將一棟房屋賣給乙,乙已經交付買賣價金,甲並已經將房屋交付給乙使用,但甲在辦理所有權移轉登記前,有丙出更高的價錢向甲買該房屋,甲又將該屋出賣給丙,並辦理有權移轉登記。

乙主張其已經占有系爭房屋,丙明明知道乙已經占有系爭房屋,還故意向甲買賣,是惡意,不應該取得系爭房屋。

乙的主張有無理由?

二、解釋:

由於我國不動產物權因登記發生效力,故未辦理登記之第一買受人僅具有債權移轉登記請求權之效力,不得對抗已經登記之第二買受人。惟此種一屋二賣的糾紛,對於第一買受人並不公平,因此,學說及外國立法例上有許多保護第一買受人之措施,有從法律經濟學觀點主張效率違約;有引用德國法之規定主張期待權;有引用美國法主張買受人優先權;亦有主張第一買受人占有不動產,已具備公示效果,第二買受人即負有調查義務查,若未進行調查而為交易即認為有惡意,排除善意取得制度之適用。更有主張第一買受人可主張類推適用買賣不破租賃原則,認為占有關係對於第二買受人繼續存在。本文擬僅就該部分論述。

肯定者認為我國民法並未規定須經公證或登記才有買賣不破租賃規則的適用,與法國和日本等國的規定不同,因此買受人無論是否知悉租賃事實,租賃契約均對其繼續存在。既然法律可以規定買賣不破租賃,因而承租人基於租賃權而享有占有使用涉案房屋的利益得到法律的保護。那麼,相對於基於債權關係產生的租賃權而言,基於所有權基礎關係的占有使用關係比以債權為基礎的占有使用關係,更具有原發性、堅固性和持久性,更應該獲得法律的保護。

否定說者認為事物本質相同者才能類推適用,在出賣租賃物的情形,發生衝突的是第三人的所有權和承租人的租賃權,二者雖然屬於不同性質的權利,但在法律上具有相融的可能性。而二重買賣,發生衝突的是第一買受人和第二買受人的所有權,二者屬於性質相同的權利,在法律上不具有相融的可能性。又買賣不破租賃之立法目的在於保護相對經濟弱勢的承租人,二重買賣中的第一買受人未必是經濟上弱勢者。此外,適用買賣不破租賃之結果,係新所有權人繼受原租賃關係,因此,承租人在所有權變動之後還可以繼續占有使用租賃標的物,直到租賃關係消滅。若可類推適用,則第一買受人與第二買受人間,係成立有償的租賃關係,亦或無償繼續占有?均有疑問。

 

本文認為,出賣之房屋雖未登記,但已交付之情形,買受人雖得向出賣人請求移轉該屋之所有權,惟買受人係依據買賣契約而占有標的物,並非無權占有,因此,出賣人亦不得依民法第767條規定向買受人請求返還其物(最高法院102年度台上字第1472號判決、103年度台上字第867號裁定),是以在直接當事人,法院已經認為買受人基於取得所有權之意思而占有不動產並非無權占有。在二重買賣中,第一買受人亦係基於取得所有權意思而占有不動產,原本可以對抗出賣人,現因出賣人將系爭買賣標的物移轉登記予第三人,尤其在第三人惡意之情形,若因而使第一買受人得對抗之效力不能延伸至第三人,有欠公平。而第一買受人若已經占有系爭買賣的物,已有公示效力,第二買受人僅須花費極小的成本,即可得知其占有基礎,卻捨此不為,應不值得保護。