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現行土地登記規費有什麼缺失? 列印
作者是 user   
週二, 24 四月 2018 07:51

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者江思婷

一、案例:

小明買賣土地後,到地政事務所辦理過戶登記,領取土地有權狀,並將土地設定抵押權擔保向乙之借款新台幣500萬元。結果,地政事務所說要收取登記費、書狀費、工本費。小明覺得就只是一件事,要收取那麼多費用,很不公平。

二、解析:

現行土登記規則規定,登記規費分為登記費、書狀費、工本費及閱覽費等四種費用。各種費用的收取,主管關都訂有明確的收費標準。其中登記費,係採「利益報償原則」(土地登記規則第45條、規費法第10條第2項)。書狀費、工本費、閱覽費則採「費用填補原則」(又稱行政成本填補原則)(土地法第67、77、79之2條、規費法第10條第1項)。所謂「費用填補原則」要求行政收入不得超過行政花費,而獲取成本以外之利潤。「利益報償原則」則認為使用者付費,允許超收成本以外之利潤。就現行土地法規定,土地總登記時,係由權利人按申報地價或土地他項權利價值千分之二繳納登記費(土地法第65條)。土地權利變更登記時,則由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費(土地法第76條)。其他因土地重劃之變更登記、更正登記、消滅登記、塗銷登記、更名登記、住址變更登記、標示變更登記、限制登記等免納登記費(土地法第78條)。但這種規定是不是妥當,備受爭議。

首先,土地法第78條列舉八種登記型態免納登記費,有違使用者付費原則,且與規費法第10條第1項所揭示之「費用填補原則」有悖。其次,士地所有權變更登記係按申報地價核算登記費,抵押權設定登記則按擔保債權額核計登記費,但申報地價偏低,難以反應實際價值,同一筆土地之擔保債權額往往高於申報地價,致設定抵押權時所應繳納之登記費高於所有權移轉登記。但土地所有權之移轉,為高度行為,抵押權之設定係低度行為,理論上,登記費之繳納,前者應比後者低,始為合理,但實際情形卻相反,有違公平原則。因此,制定中的不動產登記法草案內容規定,土地登記,除依法應繳交登記費之案件或登記係因可歸責於登記機關之原因所致者外,申請人一律應繳納固定數額之登記費費(草案第28條),此採費用填補原則,考量登記機關處理登記案件需要成本,為填補登記機關所花成本費用而設。另第一次登記及權利變更登記應按權利價值之一定比例繳納登記費。土地所有權或建築物所有權第一次登記者,按權利價值(土地以申報地價為準;建築物以使用執照所列工程造價或當地稅務局所核定之房屋現值為準)千分之二計算。申請土地所有權變更登記者,按登記時之公告土地現值萬分之五計算。申請他項權利登記者,按權利價值(抵押權、典權以所擔保之債權或與典價為準;抵押權、典權以外之他項權利,以土地或建築物權利價值百分之四為一年之權利價值,並按存續之年期計算;未定期限者,則以七年計算之)千分之一計算(草案第29條)。此係採利益報價原則。因第一次登記與權利變更登記涉及權利得喪變更,登記機關一經審查並登記完畢,即具有推定力及公信力,權利人之財產權因之而獲得保障,為能真正反應權利人因登記所享之利益而採取之收費方式。

 

由於登記規費之收取攸關人民的權利,不宜僅以行政規則方式訂之,有提高為法位階之必要,只可惜不動產登記法草案,迄今尚未完成立法,因此,有關登記規費的爭議,短期內可能仍難解決。