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東方報

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關於東方報
專有部分與共有部分一併處分 列印
作者是 user   
週二, 05 六月 2018 07:48

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者江思婷.阮文彬

一、案例:

100年12月間,甲、乙、丙三人在其應有部分各三分之一的土地上建了一棟三層樓的房屋,三人各有一層區分所有權。某日颱風過境致甲住的樓層毀損,甲請A修繕,因工程修復費用高,甲無力償還。A乃基於法定抵押權規定聲請拍賣甲的區分所有權,該拍賣有無民法第799條第5項規定之適用?執行法院可否依據民法第877條第1項規定,將甲對於土地的應有部分併付拍賣?

二、解析:

本件的主要爭點在於拍賣程序有無處分不可分原則的適用,即是否有民法第877條第1項類推適用的問題。

民法第799條第5項規定「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」同法第877條第1項規定「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。」土地及建築物,均為獨立的不動產,本來是可各自處分的,但在區分所有權無法適用,因為建築物不能沒有基地,而區分所有人數眾多,難以各自處分,為了區分所有建築物的管理與維護之必要,使專有部分與基地權利的比例得以明確,並減少專有部分與基地權利不一致所形成的糾紛,所以,民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第項規定要一併處分,學者稱為「處分一體性原則」。另民法第799條第5項該條文所指基地的權利,並不以公寓大廈管理條例第4條第2項條文所示的所有權或地上權為限,解釋上應包括實務上租賃權、典權、使用借貸,但排除了土地法第34條之1第4項的適用(土地登記規則第98條、物權編施行法第8條之5第2項)。又民法第877條規定建築物與土地得併付拍賣,目的是為了保護抵押人的利益,簡化法律關係,避免或減少紛爭,顧及社會經濟。

在一般情形下,兩法條規定似乎不生衝突,但在特殊情形時,如承攬人依民法第513條法定抵押權,僅對於建築物拍賣執行時,即會發生建築物所有人易主時,是否有民法第877條第1項的適用即有爭議。實務見解採否定說者,認為上開處分一體性原則之規定是強制規定,債權人僅對於建物部分有法定抵押權存在,對於建物坐落之土地並無法定抵押權,執行程序違反上開強行規定,即屬無從執行,執行法院應駁回債權人強制執行之聲請。採肯定說者,認為法定抵押權的效力僅及於該建物,若該建物所坐落的基地應有部分不併予查封拍賣,必將造成拍定人僅取得建物所有權,而其坐落之基地仍為債務人所有,而衍生複雜的法律關係,所以應將建物與基地併予查封拍賣(臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會第25號)。

 

學者認為併付拍賣係為了兼顧債務人兼抵押人、債權人兼抵押權人及拍定人的權利。自抵押人而言,區分所有權的建築物部分被拍賣後,就基地已無使用的必要,如未併付拍賣,建築物拍賣價格過低,對其不利,如債權人未受完全清償,亦會再次拍賣基地應有部分;對抵押權人而言,如不能直接併付拍賣,建築物拍賣價格假如過低,也要再次拍賣基地應有部分;又自拍定人而言,參與拍賣的誘因在於拍定的建築物對於坐落的土地上有合法的占有權利,如不併付拍賣,徒增風險,將影響其拍賣的意願。因此,拍定人得主張就區分所有權的建築物部分和基地應有部分併付拍賣,但抵押權人不得就土地所賣得部分價金主張優先受償。