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房客不繳租金又鬧失蹤 該怎麼辦(二) 列印
作者是 user   
週六, 03 十一月 2018 10:30

撰文:李巧雯律師(吳明益律師聯合事務所) 整理:記者江思婷

先來複習上星期的故事:筆者的好朋友小花貴婦去年把房子租給一個剛滿20歲的小妹妹,正常繳租幾個月後,就開始遲繳、不繳,到後來甚至在屋裡自殺,幸好她的友人及時發現,才沒死在屋裡。小花心軟,順口答應她繼續承租房子。豈料,過沒幾個月,小妹妹又消失了,小花怕她死在屋裡,趕緊找鎖匠開門。進屋後,映入眼簾的是餓死在床上的貓、在洗衣機裡發臭的衣服和滿地的垃圾,身為貴婦的小花一氣之下換了鎖,順便把小妹妹滿屋的東西都丟了。1個月後,警察通知小花「你被告了!」。

延續上星期的內容,但這次我們再講更仔細一些:怎麼催促房客繳租金。

房客是房東的衣食父母,建議先用口頭或電話的方式提醒,房客可能只是一時太忙或手頭不方便,不需要讓房客難堪;但如果房東口頭催了一兩次後,房客還是不繳,可以考慮直接寄發存證信函,催告房客限期繳房租(例如要求房客收到存證信函後7日內繳房租)。寄存證信函有3個目的,第1個是用書面方式要求房客付租金,由郵局存檔來當證據。第2個是證明房東要求付租金的時間點。第3個則是要鄭重提醒對方:我會告你喔!

但房客接到存證信函還是不繳租金,該怎麼辦?再寄第2次存證信函,告知房客他已經連續兩期沒有交租金,房東不要再把房子租給他了(也就是告訴房客,房東要終止租約)。但如果房東有收押金,依土地法的規定,必須先扣除,舉例來說:如果出租房子時已收了2個月押金,房客必須欠租4個月(扣掉押金的2個月,另外又欠租金2個月,總共4個月),房東才可以要求收回房子。

再來想第2個問題,小花直接找鎖匠開門,還把小妹妹的東西丟了,這些行為可以嗎?當然不行。這些行為可能有以下幾個問題:首先是侵入民宅罪責,房子是房東的,但租給房客後,法律上就變成他的私人空間(房客可以在房子裡生活、光屁股走路),一旦房東拿鑰匙開門或找鎖匠進去,房客就可以告房東私闖民宅。再來是竊盜罪跟毀損罪,小花把小妹妹東西丟掉,可能成立毀損罪,如果小妹妹事後說房子裡放了1000萬,小花不就麻煩大了。所以建議處理這種事要透過訴訟,拿到勝訴判決之後聲請強制執行,讓法院派警察來幫忙將對方物品清空。但最好的方式還是上周講的:簽訂租約時要經公證,並且註明租約到期房客返還房屋為逕行強制執行之事項。