關閉

媒體本是中道力量、社會的良知良心,也是公眾的守護者。《東方報》自九十六年八月一日創刊迄今(前身東方快報),六十多位員工在自己的工作崗位上兢兢業業,只為守護花蓮這塊美麗的土地和善良的人民。尤其《東方報》為善盡社會公器責任,發揚人性光明面,堅持不刊登害人的「地下錢莊廣告」、「六合彩賭博廣告」 及「色情廣告」。 
「雖小道,必有可觀者焉。」《東方報》是花蓮地區一家屬於「社區性」的報紙媒體,每日以八個大版刊登花蓮縣及十三個鄉鎮市的新聞,豐富的、完整的、深度的將全縣新聞呈現出來。而本人也特別要求《東方報》編、採同仁務必秉持「四不原則」∣「不捲入」、「不介入」的採訪和報導心態,提供讀者一個「不加工」、「不加料」的新聞議題,希望提供閱讀公眾一個純淨的新聞報導。  
花蓮是一處充滿「傳媒傳奇」的山城,實際居住人口不到卅萬,產業經濟及文化藝術相對的貧瘠、落後,但是地方媒體竟如此的「蓬勃發展」!因此在花蓮地方媒體充斥的當下,《東方報》將繼續走自己的正路,並堅持扮演社會的良知良心。(社長 林裕勳)

東方報

地址:花蓮縣花蓮市富吉路99號 電話:03-8561858

關於東方報
共有人和承租人 誰有優先承買權? 列印
作者是 user   
週二, 23 一月 2018 08:07

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、 案例:

甲、乙共有一塊土地,應有部分各為20%與80%,甲於該塊土地上有房屋一棟出租予丙使用。

嗣乙欲將全部土地出售予丁,甲出面主張其為土地之共有人有優先購買權,丙亦主張其為房屋之承租人有優先購買權。請問何人才真正有優先購買土地的權利?

二、解析:

依土地法第34條之1第1項、第2項、第4項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之」、「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」另依地法第104條規定「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」

一般通說認為前者僅具有債權效力,後者有物權效力,因當基地用益權人之優先承買權與共有人之優先承買權競合,由於物權之效力強於債權,故實務上咸認基地用益權人之優先承買權效力優於共有人之優先承買權(最高法院67年台上字第2062號判決、68年台上字第1147號判決)。

另實務見解亦認為土地法第34條之1第2項「共有人出賣其應有部分時」包括同條第1項出賣全部土地予第二人之情形(最高法院78年度第12次民事庭會議決議)。

又土地法第104條僅規定基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權,並未限制承租人對於共有之基地必須共有人全部出售時始得主張優先購買之權,所以,部分共有人出賣基地應有部分時,亦有適用(最高法院於68年度第5次民事庭會議)。

上述實務見解的理論基礎建構在物權效力優先於債權效力上,此乃因物權有優先、排他的特性。然而,此種理論是否有理,不無疑問。畢竟,現行法制上債權效力未必劣於物權,例如:土地增值稅捐債權(稅捐稽徵法第6條第2項)、船舶優先權(海商法第24條第2項),均優先於物權。所以,物權效力優先於債權效力應該只是立法政策的選擇。

站在法律經濟分析的觀點,應該以最小的成本獲致最大的效益,才符合效率。共有制度及房地所有權分離的制度,在土地及房屋開發利用上,會增加許多協商成本、訴訟成本,妨礙土地及房屋的利用,基本上不符合效率,減少共有關係存在,或讓房地所有權趨於一致,可使土地及房屋的利用趨於便利,才能獲致最大的經濟效益。

在此見解下,共有人優先購買權有減少土地共有狀態的功能,符合效率。因此,若共有人僅僅出賣其應有部分,承認承租人有優先購買權仍然無法消滅或減少共有關係,承租人(此時已成為共有人)仍應就房屋之利用土地,與其他共有人協商,因此,不需要承認承租人有優先購買權。

但若如題示情形,共有人出賣全部土地,承認承租人有優先購買權會讓土地與房屋的利用趨於一致,有利於經濟效益的提昇,且可使房地利用發揮「財富極大化」的效益,符合效率。

 
菜鳥沒有錯,自大才是錯! 列印
作者是 user   
週日, 21 一月 2018 12:39

撰文:李殷財律師(劍無鋒律師事務所)  整理:記者阮文彬‧江思婷

剛當檢察官時,警方破獲一個小型的賭場,裡面一堆老人、菜籃族聚賭,警方到場時,大家一哄而散,警方還是抓了40人,移送地檢署,我看一下筆錄,慘了,只有5個人承認賭博,還有35個,怎麼辦?

當時還是菜鳥,沒有經驗,可是還是要裝得老練,我告訴他們:「我從小在鄉下長大,不知道看過多少賭場,你們在搞什麼鬼,我很清楚,賭博罪,也沒什麼大不了的,就是罰金而已,你們認罪的話,捐錢給公益團體(以前可以捐公益團體換緩起訴,但國家太賊了,現在改成只能捐國家),我就給你們緩起訴,你們就不用上法院,我也沒有績效的壓力,也不需要逼你們認罪,要不要認罪,你們自己決定,當天有賭的,自己舉手?」哇!只有7個人舉手,還有33個人不認罪,怎麼辦?

只好換個方式再問:「當天警方有查扣賭資、賭具,上面應該會有你們的指紋,我送指紋鑑定,一樣可以查出來誰有賭,不過,只要我查出來了,我就不會緩起訴,真的要搞到這樣嗎?再給你們一次機會好了,你們當天『沒有賭的』自己舉手?」當時9個人遲疑了一下,還是舉起手來。我暗爽一下,本來只有7個人認罪,現在有31個人認罪,只剩下9個人不認罪,再來怎麼辦?我對31人說:「你們都認罪了,只剩下這9個,你們自己說,他們有沒有賭?」接著31個人馬上圍剿這9個人:「你當天不是坐在誰的旁邊嗎?我有看到你也在賭」,於是9個人一個一個把手放下,最後只剩一個人舉手。我再問一次:「現在只剩一個人,到底他有沒有賭?」他們又告訴我:「檢仔,我告訴你,當天他一進門,警方就跟著衝進來,他真的沒有賭」。既然答應要給他們緩起訴,於是叫39人捐款後,全部緩起訴,剩下一個就不起訴。

同樣要問有沒有賭博?問法不同,結果竟然完全不一樣,所以,條條道路通羅馬,這條路不行,換一條路就好。沒有經驗,只要我們肯學,就像海棉一樣,久了總會有經驗,總有一天會變成老鳥的。所以,民眾指責法官、檢察官剛出社會,沒有經驗,怎麼可以擔任司法官,我想每個人都曾經沒有經驗過,都曾經是菜鳥,但這不是他們的錯,只要他們肯學,終有一天會成為很有經驗的司法官。

只是很可惜,司法官大部分從小到大都很會念書,很會念書的人,通病是「自以為是」,尤其考上司法官後,更是如此,認為自己無所不知,無所不能,已經成神了,變成神了,當然就不用再學習了。所以,神有時必須要下凡,才會知道民間的疾苦。

當憲兵時,有時要抓槍毒,我快要退伍時,我看到一位調查官跟學弟自誇他的豐功偉績。是的,他的確很有經驗、績效顯著,不過,我當時就浮現出一個畫面:當他還是菜鳥,要圍捕毒販,學長問菜鳥:「你會不會踹門?」他猛點頭,於是所有人拿著槍指著毒販的房門,菜鳥就用力猛踹房門,門破了,但竟然沒有開,菜鳥的一條腿就卡在門縫中,拉也拉不出來,所有的人就拿著槍幫他一邊掩獲,一邊拉他的腿。

後來,菜鳥才知道,要踹門時,要踹鎖頭的位置,他踹太低了。成功總需要很多失敗的累積,不是嗎?

 
買房子被騙了怎麼辦?(上) 列印
作者是 user   
週六, 20 一月 2018 13:14

吳明益律師聯合事務所 吳明益律師 撰

記者阮文彬.江思婷/整理

小明打算買一棟新房子,做為將來一家人溫馨的小窩。透過永義仲介的介紹,小明帶著心愛的女人去看了小花的房子,柔美的燈光、華麗的天花板及燈具讓小明一眼就愛上那棟房子,聽說小花為了賣屋還特地僱工重新粉刷房子呢!於是在永義仲介的協助下,小明與小花簽訂房屋買賣契約,以1650萬元向小花買下那棟房子做為結婚新家之用。不料,小明重新裝潢房子時,卻發現小花、永義仲介故意不告知房屋有滲漏水、頂板及地板有多處影響結構安全之瑕疵。小明該怎麼辦呢?

按買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同,民法第360條定有明文。是民法第360條,係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定,必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定,保證有某種品質,而其物又欠缺所保證之品質時,買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。倘小明與小花所簽訂之買賣契約書中有如下之約定:「乙方(即小花)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例如傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵)如有上述情事,除本契約另有約定外,乙方(即小花)應負瑕疵擔保責任」,則小花於法律規定之瑕疵擔保責任外,再以契約向小明承諾保證她的房子沒有龜裂等影響結構安全之瑕疵,且小花於標的物現況說明書上「是否有龜裂傾斜之情形」欄勾選「否」,即表示她的房子並無龜裂等情形,綜合上開情形,小花於買賣契約已承諾擔保她的房子不存在龜裂等影響結構安全之瑕疵。

本件房屋買賣中,小花的房屋有滲漏水、頂板及地板有多處影響結構安全之瑕疵,顯然缺少小花所保證之品質,所以小明可以依民法第360條規定,請求小花賠償損害。

另外補充說明,買賣之標的物如有瑕疵時,依民法第359條、第360條之規定,買受人雖然得對出賣人主張物之瑕疵之擔保責任,而為解除契約、減少價金或不履行之損害賠償之請求,可是買受人之不履行損害賠償請求,與減價請求權,其瑕疵之衡平方式雖屬不同,前者乃透過回復原狀方式填補損害,後者直接以減少價金為解決方式,不過其所欲達成之衡平目的是一樣的,故解釋上,僅能實現其一,其中一目的已達成,另一請求權既因而消滅,不得為重疊請求。
 
買賣不破租賃原則租賃契約是否要登記? 列印
作者是 user   
週二, 16 一月 2018 08:10

撰文/湯文章(花蓮地院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

案例:

甲向乙租了一棟房屋,該房屋是違建,但該房屋事實上是丙所有而賣給乙,丙嗣後將該屋出售予丁。丁請求甲返還房屋,甲抗辯:「係向乙租屋,乙既然是所有權人,當然可以出租。若認為乙不是所有權人,丙既然把房屋賣給乙,只是無法辦理過戶,解釋上也可以認為乙是得丙同意而出租,丁既然是從丙處買受該房屋,即有買賣不破租賃原則之適用,所以租賃對丁繼續存在。」丁則主張:「丙並未告訴他房屋有出售及出租情事,故甲、乙間的租賃契約對其無效」等語。丁的主張有無理由?

解析:

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。此稱為「買賣不破租賃原則」。此原則適用上有:出租人必須為租賃物之有權人、承租人現實占有租賃物中,以及出租人於租賃物交付後將租賃物所有權移轉給第三人等要件。

若出租人並非租賃物之所有權人,實務見解認為「民法第425條規定之適用,固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件,然第三人如得所有人同意而為出租時,仍得類推適用該條之規定。」(最高法院84年台上字第163號判例),至於將租賃物所有權移轉給第三人,在我國因不動產移轉以登記為生效要件(在外國立法例,買賣不破租賃原則有僅就不動產租賃為規定,例如:德國、法國、日本等國民法和瑞士債務法。亦有不分動產租賃與不動產租賃而統一為規定。

例如:大陸《合同法》第229條),因違章建築無法辦理保存登記,實務見解認為只能移轉事實上處分權,所以「民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則,應以所有權移轉業已生效為其要件。

不動產所有權依法律行為移轉者,非經登記,不生效力,原審既認定系爭房屋未為保存登記,縱令屬於郭某所有,於出租後贈與被上訴人,無從辦理所有權移轉登記,自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權,應無民法第425條規定之適用。」(最高法院69年台上第720號判例)。換言之,未辦保存登記之房屋,因無法辦理所有權移轉登記,自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。

因此,本件丙、乙間的違章建築買賣契約因為無法辦理所有權移轉登記,縱然將乙之出租行為解釋為經丙同意,但乙係將出租違建予甲,故無買賣不破租賃原則之適用。

法律解釋上雖然如此,但對甲而言似乎並不公平。僅以違章建築買賣契約無法辦理所有權移轉登記,所以無買賣不破租賃原則適用,僅係概念法學之解釋。實務見解既已創設「讓與事實上處分權」之概念 ,即應將「讓與事實上處分權」與讓與所有權同視。所以,真正的問題出在租賃契約並未登記。

買賣不破租賃原則當初是為了保護居住人的利益而創設了。隨著經濟的發展,當初的立法理由已經日漸弱化,特別是大量商業租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護承租人利益的同時,如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。《上海市房屋租賃條例》第15條第2款規定「房屋租賃合同未經登記備案的,不得對抗第三人。」即當租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的,法律後果不能由買受人承擔,承租人即不能以買賣不破租賃為由,對抗買受人。

但若租賃合已辦理登記,則可對抗買受人。我國法並未要求租賃要辦理登記,所以不能對抗買受人似屬公平。但若租賃契約能夠登記,則買受人僅須花費極少的成本,即可得知買賣標的物現況,而可被認為明知或可得而知的惡意狀態,不值得保護,則租賃契約對其繼續存在,當然較為公平。

 
為何酒駕肇事不宜逃逸? 列印
作者是 user   
週一, 15 一月 2018 08:26

撰文:曾泰源律師

整理:記者阮文彬.江思婷

開車不喝酒,酒後不開車!這是一句非常重要的口號,駕駛人如果能夠遵守,確實是保障自己,顧全他人生命、財產的守則。
我國酒駕肇事致死與重傷,及肇事逃逸的刑責,分別是3年及一年以上,不可謂不重。但是,為何酒駕致死傷而現場逃逸的案件仍層出不窮呢?理由不外乎,酒駕的罰則重,尚會吊銷駕照,而致人死傷更重,反正橫豎都要重罰,乾脆四下無人,賭他一把,來個肇事逃逸,說不定不會被警方查到,如此僥倖心理因素,讓社會上多了一些酒駕肇逃的案件。
有少許酒駕肇事的行為人,在致人死傷之際,怕己被重罰,為逃避酒駕致人死傷的法律刑責,會駕車逃逸,或教唆同車的人出面頂替為駕駛者。可是,當酒駕肇事者,教唆他人頂替,萬一被識破,豈不又陷他人於頂替罪責,而自己也另涉犯肇事逃逸,或為法院認為悔意而重判,這會是得不償失的行為。
一般人犯錯要悔改、認錯,頗不容易。認錯是一種勇氣的承擔與負責。在發生問題的當下,逃避責任更是人情之常。因此,網路上流行一則貼文,略以:「如果你要找壞人,就去教會,因為那裏每個人都說自己有罪。
如果你要找好人,就去監獄,因為那裏每個人都說自己無罪」,其實,要聽「我是冤枉的」,到法院也不少。
所謂:「法網灰灰,疏而不漏」,逃得了法律,也逃不過良心。但是,於今日的台灣現況,我必須告訴大家,到處的監視系統,就是查緝酒駕肇事的最佳利器,個人承辦多件酒駕案件,發現警方的辦案能力,連最初的酒駕起點都可以找到,那酒駕的肇事者又有何可能以逃逸來逃避刑責呢?
如前述,酒駕致人死傷的逃逸,可說罪上加罪,刑責更重。本文標題為何認為酒駕肇事不宜逃?實際上,依據刑法規定,如果肇事後立即報案,留在現場等警方前來,是構成自首犯罪可以減輕其刑,縱使酒駕致死、重傷為3年以上重刑,如果自首是可以減輕其刑的,倘若賠償問題和解,尚有減輕到2年以下有期徒刑的情事下,法官可能會考量犯後的態度與和解的履行,被告如果沒有前科,還有緩刑的機會,這就是為什麼酒駕肇事不宜逃逸的原因跟理由。
法官喜歡犯罪認錯之人,更希望被告能自白真心悔改,通常法官判處誠心悛侮之人,鮮少猶量處重刑的。酒駕肇致人死傷,依據現行法課處重刑,是一種立法政策。然而,被告犯後態度及面對責任而不逃逸,非但可以依據自首減輕其刑,更可讓法官感覺被告的犯後態度良好與悔意,自然可以有機會獲得輕判,看倌們,您若酒駕,還想肇逃嗎?
 
<< 最先 < 前一個 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 下一個 > 最後 >>

第 1 頁, 共 187 頁