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「雖小道,必有可觀者焉。」《東方報》是花蓮地區一家屬於「社區性」的報紙媒體,每日以八個大版刊登花蓮縣及十三個鄉鎮市的新聞,豐富的、完整的、深度的將全縣新聞呈現出來。而本人也特別要求《東方報》編、採同仁務必秉持「四不原則」∣「不捲入」、「不介入」的採訪和報導心態,提供讀者一個「不加工」、「不加料」的新聞議題,希望提供閱讀公眾一個純淨的新聞報導。  
花蓮是一處充滿「傳媒傳奇」的山城,實際居住人口不到卅萬,產業經濟及文化藝術相對的貧瘠、落後,但是地方媒體竟如此的「蓬勃發展」!因此在花蓮地方媒體充斥的當下,《東方報》將繼續走自己的正路,並堅持扮演社會的良知良心。(社長 林裕勳)

東方報

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關於東方報
詐騙集團會不會構成組織犯罪? 列印
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週日, 28 一月 2018 13:12

撰文:李殷財律師(劍無鋒律師事務所)

整理:記者阮文彬‧江思婷

案例:

阿豪失業一段期間,一直找不到工作,有一天晚上,剛好在臉書上看到一則:「輕鬆工作、薪水高、可晚上兼差」的廣告,就依廣告上的電話,跟一位綽號「細漢仔」的人聯絡。

「細漢仔」告訴阿豪工作內容很輕鬆,只要照他的指示去領包裹,包裹裡面會有提款卡,你只要拿著裡面的提款卡幫我領完錢後,再把領到的錢放在我指定的地點,或者,我會找人去向你拿,你領到多少錢,你就可以抽1%,油錢我會另外給你,你也可以多找幾位朋友一起幫忙領錢,他們一樣是1%的利潤。

阿豪雖然看過一些新聞報導,知道這有可能是詐騙 集團的車手,可是,阿豪失業太久了,實在很缺錢,心想反正先賺一陣子再說,於是,阿豪就找了阿貓、阿狗、阿豬3個人一起參與。

「細漢仔」除了找阿豪等人領錢外,也先買了一些人頭帳戶及提款卡之後,又招募了一批人,利用電話詐騙一些被害人,騙被害人把錢匯到人頭帳戶內,「細漢仔」再將這些人頭帳戶的提款卡用包裹寄給阿豪。

阿豪拿到一包提款卡後,4個人就拿著提款卡分開到各地的提款機領錢,4個人領到的錢,再統一交細阿豪,由阿豪放到「細漢仔」指定的地點,有時,「細漢仔」也會找人來跟阿豪拿。

阿豪等人雖然每次都領很多錢交給「細漢仔」,可是因為阿豪等人只能抽成1%,所以,雖然前前後後領了幾百萬元,但實際上並沒有拿到多少報酬。沒多久,警方就調閱監視器畫面,拿著拘票上門抓阿豪等4人。

檢察官之後,就將阿豪等人以詐欺、組織犯罪條例等罪起訴,阿豪等人只是詐騙集團的車手,又不是黑幫份子,會構成組織犯罪條例嗎?

解析:

這個案件,雖然詐騙集團的主嫌是「細漢仔」等人,阿豪等人只不過是他們利用來領錢的工具,實際上,阿豪等人並沒有出面去詐騙被害人,可是,他們只要知道他們是幫詐騙集團領錢的工作,就算他們只有拿到幾萬元的報酬,獲利不高,但還是會構成詐騙集團的共犯。

不過,阿豪等人又不是黑幫份子,檢察官怎麼會用組織犯罪條例起訴呢?

舊的組織犯罪條例規定的犯罪組織,必須要3人以上,有內部管理結構,以犯罪為宗旨或以其成員從事犯罪活動,具有集團性、常習性及脅迫性或暴力性之組織。所以,如果依照舊法,詐騙集團並沒有脅迫性及暴力性,不會構成組織犯罪條例。

 

但因為詐騙橫行,很多人受害,所以,組織犯罪條例已經修改為:「犯罪組織」指3人以上,以實施強暴、脅迫、詐術、恐嚇為手段或最重本刑逾5年有期徒刑之刑之罪,所組成具有「持續性或牟利性」之有結構性組織。因此,法官認為本案構成組織犯罪條例,並判決阿豪等人有期徒刑4年,而且要先去勞動場所,強制工作3年。所以說,歹路不可行,只為了區區幾萬元的酬勞,就出賣自己的良心,換來的就是失去7年的自由。

 
買房子被騙了怎麼辦? (下) 列印
作者是 user   
週六, 27 一月 2018 13:00

吳明益律師聯合事務所 吳明益律師 撰      記者阮文彬.江思婷/整理

前情提要:

小明打算買一棟新房子,做為將來一家人溫馨的小窩。透過永義仲介的介紹,小明帶著心愛的女人去看了小花的房子,柔美的燈光、華麗的天花板及燈具讓小明一眼就愛上那棟房子,聽說小花為了賣屋還特地僱工重新粉刷房子呢!於是在永義仲介的協助下,小明與小花簽訂房屋買賣契約,以1650萬元向小花買下那棟房子做為結婚新家之用。
不料,小明重新裝潢房子時,卻發現小花、永義仲介故意不告知房屋有滲漏水、頂板及地板有多處影響結構安全之瑕疵。
小明該怎麼辦呢?上星期的文章裡,我們談了如何對出賣人主張權利,這星期我們來談談如何對房仲業者主張權利囉。
按經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章,前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任,不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項分別定有明文。
復按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務,民法第565條、第567條第2項亦規定甚詳。
前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務,並應以不動產說明書向交易相對人解說,至於此處之所謂調查義務,若未特別約定,自以通常所能查證之方法為已足,且並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差,不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任,尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由,及交易相對人有無損害,其間有因果關係等要件為必要。
本件永義仲介故意不告知房屋有滲漏水、頂板及地板有多處影響結構安全之瑕疵,自屬違反前開法律規定,應負損害賠償責任。
然而,倘買賣標的房屋雖依肉眼觀察可看出頂板及地磚表面有裂痕,惟需經鑑定後始能發現部分裂痕為裂穿性裂縫,則縱使房仲業者填載之標的物現況說明書未明確、完整地記載買賣標的房屋有龜裂情形,頂板及地磚之表面裂痕一望即知,買受人對於買賣標的房屋有龜裂之狀況於看屋時應有知悉,尚不至使買受人有所誤認或陷於錯誤,而無從發現該等表面之裂痕。且因為該等裂痕屬裂穿性裂縫需經鑑定方能得知乙節,實無從要求房仲業者須盡非經鑑定無從得知,或非經破壞原始裝潢不易查知之瑕疵之調查義務,是以買受人便不得主張房仲業者違反不動產經紀業之調查、說明義務,自亦無法要求損害賠償。
 
共有人和承租人 誰有優先承買權? 列印
作者是 user   
週二, 23 一月 2018 08:07

撰文/湯文章(花蓮地方法院民庭庭長)

整理/記者阮文彬.江思婷

一、 案例:

甲、乙共有一塊土地,應有部分各為20%與80%,甲於該塊土地上有房屋一棟出租予丙使用。

嗣乙欲將全部土地出售予丁,甲出面主張其為土地之共有人有優先購買權,丙亦主張其為房屋之承租人有優先購買權。請問何人才真正有優先購買土地的權利?

二、解析:

依土地法第34條之1第1項、第2項、第4項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之」、「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」另依地法第104條規定「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」

一般通說認為前者僅具有債權效力,後者有物權效力,因當基地用益權人之優先承買權與共有人之優先承買權競合,由於物權之效力強於債權,故實務上咸認基地用益權人之優先承買權效力優於共有人之優先承買權(最高法院67年台上字第2062號判決、68年台上字第1147號判決)。

另實務見解亦認為土地法第34條之1第2項「共有人出賣其應有部分時」包括同條第1項出賣全部土地予第二人之情形(最高法院78年度第12次民事庭會議決議)。

又土地法第104條僅規定基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權,並未限制承租人對於共有之基地必須共有人全部出售時始得主張優先購買之權,所以,部分共有人出賣基地應有部分時,亦有適用(最高法院於68年度第5次民事庭會議)。

上述實務見解的理論基礎建構在物權效力優先於債權效力上,此乃因物權有優先、排他的特性。然而,此種理論是否有理,不無疑問。畢竟,現行法制上債權效力未必劣於物權,例如:土地增值稅捐債權(稅捐稽徵法第6條第2項)、船舶優先權(海商法第24條第2項),均優先於物權。所以,物權效力優先於債權效力應該只是立法政策的選擇。

站在法律經濟分析的觀點,應該以最小的成本獲致最大的效益,才符合效率。共有制度及房地所有權分離的制度,在土地及房屋開發利用上,會增加許多協商成本、訴訟成本,妨礙土地及房屋的利用,基本上不符合效率,減少共有關係存在,或讓房地所有權趨於一致,可使土地及房屋的利用趨於便利,才能獲致最大的經濟效益。

在此見解下,共有人優先購買權有減少土地共有狀態的功能,符合效率。因此,若共有人僅僅出賣其應有部分,承認承租人有優先購買權仍然無法消滅或減少共有關係,承租人(此時已成為共有人)仍應就房屋之利用土地,與其他共有人協商,因此,不需要承認承租人有優先購買權。

但若如題示情形,共有人出賣全部土地,承認承租人有優先購買權會讓土地與房屋的利用趨於一致,有利於經濟效益的提昇,且可使房地利用發揮「財富極大化」的效益,符合效率。

 
菜鳥沒有錯,自大才是錯! 列印
作者是 user   
週日, 21 一月 2018 12:39

撰文:李殷財律師(劍無鋒律師事務所)  整理:記者阮文彬‧江思婷

剛當檢察官時,警方破獲一個小型的賭場,裡面一堆老人、菜籃族聚賭,警方到場時,大家一哄而散,警方還是抓了40人,移送地檢署,我看一下筆錄,慘了,只有5個人承認賭博,還有35個,怎麼辦?

當時還是菜鳥,沒有經驗,可是還是要裝得老練,我告訴他們:「我從小在鄉下長大,不知道看過多少賭場,你們在搞什麼鬼,我很清楚,賭博罪,也沒什麼大不了的,就是罰金而已,你們認罪的話,捐錢給公益團體(以前可以捐公益團體換緩起訴,但國家太賊了,現在改成只能捐國家),我就給你們緩起訴,你們就不用上法院,我也沒有績效的壓力,也不需要逼你們認罪,要不要認罪,你們自己決定,當天有賭的,自己舉手?」哇!只有7個人舉手,還有33個人不認罪,怎麼辦?

只好換個方式再問:「當天警方有查扣賭資、賭具,上面應該會有你們的指紋,我送指紋鑑定,一樣可以查出來誰有賭,不過,只要我查出來了,我就不會緩起訴,真的要搞到這樣嗎?再給你們一次機會好了,你們當天『沒有賭的』自己舉手?」當時9個人遲疑了一下,還是舉起手來。我暗爽一下,本來只有7個人認罪,現在有31個人認罪,只剩下9個人不認罪,再來怎麼辦?我對31人說:「你們都認罪了,只剩下這9個,你們自己說,他們有沒有賭?」接著31個人馬上圍剿這9個人:「你當天不是坐在誰的旁邊嗎?我有看到你也在賭」,於是9個人一個一個把手放下,最後只剩一個人舉手。我再問一次:「現在只剩一個人,到底他有沒有賭?」他們又告訴我:「檢仔,我告訴你,當天他一進門,警方就跟著衝進來,他真的沒有賭」。既然答應要給他們緩起訴,於是叫39人捐款後,全部緩起訴,剩下一個就不起訴。

同樣要問有沒有賭博?問法不同,結果竟然完全不一樣,所以,條條道路通羅馬,這條路不行,換一條路就好。沒有經驗,只要我們肯學,就像海棉一樣,久了總會有經驗,總有一天會變成老鳥的。所以,民眾指責法官、檢察官剛出社會,沒有經驗,怎麼可以擔任司法官,我想每個人都曾經沒有經驗過,都曾經是菜鳥,但這不是他們的錯,只要他們肯學,終有一天會成為很有經驗的司法官。

只是很可惜,司法官大部分從小到大都很會念書,很會念書的人,通病是「自以為是」,尤其考上司法官後,更是如此,認為自己無所不知,無所不能,已經成神了,變成神了,當然就不用再學習了。所以,神有時必須要下凡,才會知道民間的疾苦。

當憲兵時,有時要抓槍毒,我快要退伍時,我看到一位調查官跟學弟自誇他的豐功偉績。是的,他的確很有經驗、績效顯著,不過,我當時就浮現出一個畫面:當他還是菜鳥,要圍捕毒販,學長問菜鳥:「你會不會踹門?」他猛點頭,於是所有人拿著槍指著毒販的房門,菜鳥就用力猛踹房門,門破了,但竟然沒有開,菜鳥的一條腿就卡在門縫中,拉也拉不出來,所有的人就拿著槍幫他一邊掩獲,一邊拉他的腿。

後來,菜鳥才知道,要踹門時,要踹鎖頭的位置,他踹太低了。成功總需要很多失敗的累積,不是嗎?

 
買房子被騙了怎麼辦?(上) 列印
作者是 user   
週六, 20 一月 2018 13:14

吳明益律師聯合事務所 吳明益律師 撰

記者阮文彬.江思婷/整理

小明打算買一棟新房子,做為將來一家人溫馨的小窩。透過永義仲介的介紹,小明帶著心愛的女人去看了小花的房子,柔美的燈光、華麗的天花板及燈具讓小明一眼就愛上那棟房子,聽說小花為了賣屋還特地僱工重新粉刷房子呢!於是在永義仲介的協助下,小明與小花簽訂房屋買賣契約,以1650萬元向小花買下那棟房子做為結婚新家之用。不料,小明重新裝潢房子時,卻發現小花、永義仲介故意不告知房屋有滲漏水、頂板及地板有多處影響結構安全之瑕疵。小明該怎麼辦呢?

按買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同,民法第360條定有明文。是民法第360條,係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定,必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定,保證有某種品質,而其物又欠缺所保證之品質時,買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。倘小明與小花所簽訂之買賣契約書中有如下之約定:「乙方(即小花)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例如傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵)如有上述情事,除本契約另有約定外,乙方(即小花)應負瑕疵擔保責任」,則小花於法律規定之瑕疵擔保責任外,再以契約向小明承諾保證她的房子沒有龜裂等影響結構安全之瑕疵,且小花於標的物現況說明書上「是否有龜裂傾斜之情形」欄勾選「否」,即表示她的房子並無龜裂等情形,綜合上開情形,小花於買賣契約已承諾擔保她的房子不存在龜裂等影響結構安全之瑕疵。

本件房屋買賣中,小花的房屋有滲漏水、頂板及地板有多處影響結構安全之瑕疵,顯然缺少小花所保證之品質,所以小明可以依民法第360條規定,請求小花賠償損害。

另外補充說明,買賣之標的物如有瑕疵時,依民法第359條、第360條之規定,買受人雖然得對出賣人主張物之瑕疵之擔保責任,而為解除契約、減少價金或不履行之損害賠償之請求,可是買受人之不履行損害賠償請求,與減價請求權,其瑕疵之衡平方式雖屬不同,前者乃透過回復原狀方式填補損害,後者直接以減少價金為解決方式,不過其所欲達成之衡平目的是一樣的,故解釋上,僅能實現其一,其中一目的已達成,另一請求權既因而消滅,不得為重疊請求。
 
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