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媒體本是中道力量、社會的良知良心,也是公眾的守護者。《東方報》自九十六年八月一日創刊迄今(前身東方快報),六十多位員工在自己的工作崗位上兢兢業業,只為守護花蓮這塊美麗的土地和善良的人民。尤其《東方報》為善盡社會公器責任,發揚人性光明面,堅持不刊登害人的「地下錢莊廣告」、「六合彩賭博廣告」 及「色情廣告」。 
「雖小道,必有可觀者焉。」《東方報》是花蓮地區一家屬於「社區性」的報紙媒體,每日以八個大版刊登花蓮縣及十三個鄉鎮市的新聞,豐富的、完整的、深度的將全縣新聞呈現出來。而本人也特別要求《東方報》編、採同仁務必秉持「四不原則」∣「不捲入」、「不介入」的採訪和報導心態,提供讀者一個「不加工」、「不加料」的新聞議題,希望提供閱讀公眾一個純淨的新聞報導。  
花蓮是一處充滿「傳媒傳奇」的山城,實際居住人口不到卅萬,產業經濟及文化藝術相對的貧瘠、落後,但是地方媒體竟如此的「蓬勃發展」!因此在花蓮地方媒體充斥的當下,《東方報》將繼續走自己的正路,並堅持扮演社會的良知良心。(社長 林裕勳)

東方報

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關於東方報
不動產交易紛爭類型 (上) 列印
作者是 東方報   
週二, 05 七月 2011 09:02

文/湯文章(花蓮地院民事庭庭長)
整理/記者祝務耕 

一、 前言:
 不動產交易因涉及法令層面廣,專業與複雜性高,且我國目前欠缺不動產交易資訊之市場強制公開制度,致使交易雙方無從得知市場供需的情形,以及相關價格及法令資訊,致使重要資訊均掌握在不動產專業人士,如建築業者、地政士、經紀業者手中,而不肖業者為謀私利,從中投機取巧,加上不動產具有稀少性、不可增加、不可移動、不能代替、價值高等特性,故而交易雙方對於交易內容也錙銖必較,因而造成紛爭事件不斷。
 二、不動產交易紛爭類型
 依據文獻及行政機關對於不動產交易紛爭的探討與統計,不動產交易紛爭主要可歸納為下列幾種類型:
 (一)不動產交易契約紛爭
 內政部為防止不動產交易紛爭的產生,目前訂頒了「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約 書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」等六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等多項契約書及注意事項等供社會大眾參考,惟範本並無強制作用,業者多未採用。
 不動產交易契約紛爭,例如:契約審閱權(仲介業者多在契約中註明「本人確實攜回審閱__日以上,並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤(契約審閱期至少三日以上,但委託人已充分瞭解本契約內容,並自願放棄三日以上之審閱權利者,不在此限)」等字樣,但部分消費者在多方考量後,仍有後悔簽訂此契約之情況發生,仲介業者聲稱契約中已簽訂該條文,而消費者亦堅持業者未依規定提供契約審閱權,爭議因而發生)、「定金」返還、建商要求客戶繳回契約書、要約書之使用、房屋現況說明書內容與現況不符
 例如:(1)仲介公司藉故不提供不動產登記簿謄本等資料,並刻意隱瞞不動產第二、第三登記次序之私人抵押權。
 (2)消費者欲斡旋之標的物(現場帶看)與契約書的標的物不符(如土地地號、建物樓層)。
 (3)要約書願意承購價金與買賣契約之價金不同。
 (4)仲介業者保證該屋可核貸金額及優惠利?率,與銀行實際核准的條件不同。
 (5)仲介公司賺取差價。
 (6)仲介公司保證於銷售期內售出,否則支付賠償金,但卻未依約履行。
 (7)一屋二賣。
 (8)頂樓鋼筋外露有瑕疵,與不動產說明書所記載的狀況不符等。

 
不作為詐欺之民事責任 (下) 列印
作者是 東方報   
週三, 29 六月 2011 07:41

文/湯文章(花蓮地院民事庭庭長)
整理/記者祝務耕 

案例:
建商甲將其營建計畫「渴望村」第二及第三期一同廣告銷售,其銷售廣告宣稱「全區鋪設高速光纖骨幹」,惟實際上僅第三期有鋪設光纖骨幹。消費者小明看到此則廣告以為第二及第三期均有鋪設,就選擇第二期房地並簽立契約,至交屋時始發現第二期並未鋪設「高速光纖骨幹」,故小明以債務不履行及受到建商甲詐欺為由,分別請求解除契約及撤銷其意思表示,建商甲則請求小明給付價金。何者有理由?解析:
 最高法院93年度台上字第695號判決,建構了一個完整的不作為詐欺體系:
 (一) 非屬交易上重要事項:基本上買受人如認為重要的話,必須在締約時向出賣人探詢,此際買受人的探詢義務優先於出賣人的告知義務。
 (二) 屬交易上重要事項:在此又可依據出賣人與買受人之間的關係,而區分出賣人告知義務的程度:
 1. 非消費關係:出賣人應就其所明知的重要事項告知買受人。
 2. 消費關係:出賣人應就交易上重要事項告知消費者;至於訂約當時,出賣人是否明知該資訊,在所不問。
 消費者保護法第2第3款規定:「消費關係,指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」則「非消費關係」意味著不符合前開消費者保護法之規定的法律關係。最高法院會因為當事人屬性係個人或企業經營者的不同,而異其說明義務的範圍,此一「區別待遇」根據為何?
 學者認為民法第567條規定:「居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。」
 雖然該條是在規範居間人與委託人間的據實說明義務,可是其隱含一項基本原則:債務人應依其專業程度,定其對債務人說明義務的範圍,這樣一個法則,既符合公平,也符合當事人利益,更可調節契約關係上關於資訊不對等的現象。此一原則應該超越居間法的範圍,適用到一般民事法上不對等當事人之間。至於那些事項係屬「交易上重要事項」?則基於「社會經濟政策」考量而就個案認定。

 
不作為詐欺之民事責任 (上) 列印
作者是 東方報   
週二, 28 六月 2011 08:54

文/湯文章(花蓮地院民事庭庭長)
整理/記者祝務耕 

案例:
建商甲將其營建計畫「渴望村」第二及第三期一同廣告銷售,其銷售廣告宣稱「全區鋪設高速光纖骨幹」,惟實際上僅第三期有鋪設光纖骨幹。消費者小明看到此則廣告以為第二及第三期均有鋪設,就選擇第二期房地並簽立契約,至交屋時始發現第二期並未鋪設「高速光纖骨幹」,故小明以債務不履行及受到建商甲詐欺為由,分別請求解除契約及撤銷其意思表示,建商甲則請求小明給付價金。何者有理由?
 解析:
 出賣人於銷售時,並未保證第二期系爭房地有此網路設施,難謂有積極詐欺之行為。但事實上出賣人對哪一期房地有鋪設光纖骨幹知之甚詳,為出賣人訂約時自始明知的事實,出賣人就其已明知的事實,是否負有告知的義務?
 民法第92條第1項規定:「因被詐欺…而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。」此為民法上關於詐欺的依據。通說認為詐欺是使人陷於錯誤而為意思表示的行為。
 詐欺又可分為「作為詐欺」與「不作為詐欺」:
 (一)作為詐欺:最高法院18年上字第371號判例即指出積極詐欺就是行為人欲使相對人陷於錯誤,故意以不實之事,令其因錯誤而為意思表示,例如:偽稱某贗品為真品等等。
 (二)不作為詐欺:詐欺亦得為消極不作為,誠如最高法院33年上字第884號判例所謂:「民法第92條第1項所謂詐欺,雖不以積極之欺罔行為為限,然單純之緘默,除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外,其緘默並無違法性,即與本條項之所謂詐欺不合。」
 換言之,行為人在法律上、契約上或交易習慣上,就特定事項對相對人負有告知義務者,若行為人是有意識的不對相對人提供資訊,且緘默行為和錯誤的意思表示之間有因果關係,即有可能構成民法第92條第1項消極不作為之詐欺行為。
 是故「行為人的告知義務」即為是否構成不作為詐欺的關鍵所在。問題在於:如何界定行為人之「告知義務」?

 
法定抵押權之登記性質為何?(下) 列印
作者是 東方報   
週四, 23 六月 2011 07:36

文/湯文章(花蓮地院民事庭庭長)
整理/記者祝務耕 

案例:
小明向銀行借錢蓋房子,房子一面蓋一面賣,蓋了一半,結果資金出問題,小明積欠大筆欠款,乃逃逸無蹤。銀行遂查封拍賣該筆房子,房子的買受人向銀行表示異議,說:「我們錢都繳了,銀行怎麼可以賣房子?」銀行憑什麼拍賣房子?
 解析:
 採登記對抗主義。
 例如:臺灣臺北地方法院93年建字第152號請求確認抵押權存在事件,判決理由認為:
 「按承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記;或對於將來完成之定作人之不動產,請求預為抵押權之登記,民法第513條定有名文。本件原告既就被告所有系爭建築物為重大修繕,則其主張就承攬關係報酬額,對於系爭建築物,有法定抵押權存在,即屬有據。因此,原告本於兩造間之承攬契約關係,請求確認其就被告所有之建築物存在新台幣○○○元範圍內之法定抵押權;及確認原告就被告所有之建築物存在新台幣○○○元範圍內之法定抵押權,洵屬有據,應予准許。」
 學者認為,修法後之民法第513條規定,已由原本之「法定抵押權」轉變為「設定抵押權」,非經登記不生效力,且非「強制規定」,只是「任意規定」、「訓示規定」而已。亦有認為,本條所訂之抵押權,乃是依據法律規定而產生,非依當事人間設定抵押權之法律行為(物權契約)而產生者,因此,不須遵循民法第758條、第760條不動產物權行為之相關規範。而依法律規定所發生之不動產物權,只要於該法律規定之構成要件該當時,該物權即已經有效成立,不待設定登記。此次民法債編修正,特別規定承攬人的請求為抵押權登記,並且在符合民法第513條第3項規定之情況時,承攬人即可自己單獨申請為抵押權登記。如此對於承攬人而言,規範較為周到。

 
法定抵押權之登記性質為何?(中) 列印
作者是 東方報   
週三, 22 六月 2011 07:48

文/湯文章(花蓮地院民事庭庭長)
整理/記者祝務耕 


案例:
小明向銀行借錢蓋房子,房子一面蓋一面賣,蓋了一半,結果資金出現問題,小明積欠大筆欠款,乃逃逸無蹤。銀行遂查封拍賣該筆房子,房子的買受人向銀行表示異議,說:「我們錢都繳了,銀行怎麼可以賣房子?」銀行憑什麼拍賣房子?
 解析:
 採登記生效主義。
 例如:最高法院93年台抗字第187號裁定駁回承攬人請求准予拍賣抵押物之聲請,理由謂:
 「按修正前民法第513條規定之承攬人之法定抵押權之發生不以登記為生效要件,實務上易導致與定作人有授信往來之債權人,因為不知該不動產有法定抵押權之存在而受不測之損害。
 為確保承攬人之利益並兼顧交易安全,民國89年5月5日施行之民法第513條第1項乃修正為:『承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物,或為此等作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記;或對於將來完成之定作人之不動產,請求預為抵押權之登記』。
 將承攬人之抵押權改採登記生效主義,以兼顧定作人之債權人及承攬人之權益。…查再抗告人就系爭建物既未向主管地政機關請求為抵押權之登記,其自未取得抵押權,不得聲請法院拍賣系爭建物。」
 臺灣南投地方法院92年訴字第263號民事判決駁回承攬人請求確認法定抵押權存在之訴,理由謂:
 「本件原告所述,系爭工程系在89年7月間取得使用執照、而於90年底才全部完工,因此,其對被告因為本件承攬關係所生之承攬報酬債權應於89年7月甚至於90年底才發生。原告主張其在89年4、5月間在完成系爭建物之主體部分時已取得法定抵押權云云,自無足採。本件原告在89年5月5日民法債編修正施行前既尚未取得承攬報酬債權,故原告自不得依修正前之規定取得不須登記之法定抵押權。
 而90年底施行之修正後民法第513條第1項規定:『承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記;或對於將來完成之定作人之不動產,請求為預為抵押權之登記。』
 原告於90年底完成系爭建物時,僅有權請求定作人為抵押權登記,在未為法定抵押權登記前,依民法第758條規定,原告字尚未取得法定抵押權,是原告請求確認其就系爭建物有法定抵押權存在,自無理由,應予駁回。」

 
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